О наследовании

Получение квартиры по наследству бывает в жизни рядового гражданина обычно лишь однажды, а то и вовсе не бывает. Чаще это случается неожиданно, но потенциальному наследнику лучше заранее подготовиться, и узнать некоторые юридические тонкости процесса.

Бывает наследование по закону и наследование по завещанию. Гражданским Кодексом определены свои правила для каждого из них.

Наследование по закону

Если завещание недействительно или вообще отсутствует, то квартира наследуется по закону. Наследников призывают к наследованию в порядке очередности, определяемой нормами Гражданского Кодекса. За редкими исключениями, наследники одной очереди получают равные доли.

К первой очереди наследников относятся супруги, дети и родители наследодателя; ко второй – братья и сестры (в т. ч. неполнородные), бабушка и дедушка; третья очередь – это братья и сестры родителей.

Если наследники какой-либо очереди отсутствуют, то наследовать получают право родственники следующей очереди. Чтобы вступить в права наследования, наследодатель обращается к нотариусу в шестимесячный срок со дня смерти наследодателя.

Наследование по завещанию

Документ, позволяющий распорядиться имуществом в случае смерти – завещание. Нотариус должен подтвердить дееспособность и права на имущество завещателя, иначе оно будет недействительно. Завещатель может составлять этот документ и ставить подпись только лично. Гражданский Кодекс дает право завещателю распоряжаться своим имуществом в пользу кого угодно, и как угодно определять доли наследников, отказывать наследникам по закону без объяснения причин, вносить в документ различные распоряжения. О содержании завещания, об изменениях, внесенных в него, он не обязан никому сообщать.

Законодательство никак не ограничивает число возможных наследников по завещанию.

Завещание составляется письменно, и заверяется нотариусом. После смерти наследодателя, наследники могут в течение 6 месяцев вступить в наследство.

Налогообложение

Приняв имущество в собственность по наследству, гражданин Российской Федерации обязан уплатить налог. Его сумма различна для наследников различной степени родства с наследодателем: 5-40% от стоимости наследуемого имущества. Наследуемая квартира оценивается коммунальщиками или страховой компанией.

Льготы по налогообложению предусмотрены в законодательстве для всех категорий наследников.

Способы увеличить сумму кредита

Большинство людей, которые хотят взять ипотечный кредит, хотят также, чтобы его сумма была велика. От суммы кредита зависит качество приобретаемого жилья.

Дорогие квартиры в хороших домах редко приобретаются на собранные с трудом деньги. Обычно покупателями таких квартир являются самодостаточные люди, которым бывает неудобно и невыгодно изымать средства для покупки из своего бизнеса. Допустим, что у предпринимателя находится в обороте некоторая сумма, и это дело приносит ему 20% прибыли в год. Понятно, что ипотека под 11-13% годовых будет выгодным решением для него. Именно по этой причине таким людям часто нужно максимально увеличить сумму кредита.

Если раньше можно было уговорить своего бухгалтера показать в документах более существенные доходы, то теперь банки, когда видят, что указанный в документах доход заемщика неоправданно высок, с большим пристрастием проверяют таких клиентов.

Такая проверка касается и заемщиков, показывающих в документах высокие доходы, но имеющих проблемы с уплатой первоначального взноса.

По сей день большинство россиян получают зарплату в конвертах, что не делает, как это было раньше, невозможным увеличить сумму ипотечного кредита. Сейчас банки более лояльно относятся к неофициальным доходам клиентов. Банк может проверить, как оплачивается труд таких специалистов на рынке, и разрешить увеличить размер кредитуемой суммы.

Еще один способ – созаемщики. Их доходы суммируются, так что с ростом их количества, возрастает и сумма кредита.

Многие банки имеют программы ипотечного кредитования, дающие клиентам возможность увеличить размер кредита на сумму жилья, находящегося в собственности. После его продажи, заемщик расплачивается с банком.

Forbes советует зарабатывать на ипотечном кризисе в США

Специалисты журнала The Forbes оценили 40 стран, с целью определения оптимальных условий для приобретения недвижимости.

Рынок недвижимости США сейчас слаб, что очевидно любому. По данным Forbes, цены побили рекорд падения в 2001 году. Но несмотря на это, есть места, где покупать недвижимость выгодно. Это места, где продавцы спешат избавиться от недвижимости, и рады серьезно снизить цены, лишь бы ускорить продажу.

Это такие рынки, как Кливленд, Орландо, Финикс, Лас-Вегас, Форт Уорт, Хьюстон, Канзас-сити, Лонг Айленд.

На этих рынках цены быстро снижаются, а покупателей больше не становится. Такие места всегда привлекательны для инвесторов. Конечно, есть определенные риски, при покупке недвижимости на таких рынках – ведь если падение цен будет продолжаться и дальше такими темпами, то ни о каких выгодах речи идти не может.

Исследование, проведенное The Forbes, показало, что рынки можно разделить на три категории: неразвитые рынки, где недвижимости недооценена; корректирующиеся развитые рынки; рискованные рынки – рынки, на которых ипотечный кризис США повлиял более серьезно.

Во многих городах цены на недвижимость уже достигли того порога, когда покупатели начинают совершать покупки, в других же падение цен, скорее всего, продолжится, пока не достигнет такого же уровня.

Ипотечный кризис дал возможности для заработка предприимчивым покупателям, но нельзя не учесть, что такие рискованные рынки, как правило, слабопредсказуемы.

Как открыть агентство недвижимости

Доходный бизнес

Оказание населению риэлторских услуг – один из самых доходных видов бизнеса. Открыть свое агентство недвижимости – мечта многих частных маклеров и агентов по продаже недвижимости. Очень часто, набравшись опыта, они открывают собственные агентства.

Трудности

С виду все просто: снять недорогой офис, нанять симпатичную секретаршу и можно начинать грести деньги лопатой. На деле все несколько сложнее. Достаточно низкая плата за входной билет – причина большого числа агентств недвижимости практически в каждом регионе. Ясно, что раз компаний на рынке действует много, то конкуренция между ними велика. Кстати, ликвидируются риэлторские конторы также быстро, как открываются. Одна из основных причин в том, что наш покупатель предпочитает обращаться в крупные агентства, боясь нарваться на фирму-однодневку, организованную мошенниками. Поэтому, новые агентства недвижимости неизбежно испытывают трудности, связанные с неизвестностью на рынке и необходимостью серьезно вкладываться в рекламу; жесткой конкуренцией, вынуждающей бороться за каждого клиента, снижая размер комиссионных и т. п.

Реклама агентства

Если вы твердо уверены, что этот бизнес для вас, первая проблема, которую надо решить – реклама компании. Пока ваше агентство никому неизвестно, вы будете испытывать нехватку клиентов. Зачастую единственная реклама, которую используют агентства недвижимости – рекламные модули в газетах бесплатных объявлений. В таких газетах сотни таких модулей, и эффект от такой рекламы очень низок. Есть много способов заявить о себе, главное – проявить смекалку. Так, раскрутка сайта агентства недвижимости, вывод его на первую страницу поисковых систем по профильным запросам – отличное решение.

Агенты

Так как работа агентства недвижимости основана на общении с людьми, все агенты недвижимости компании должны быть коммуникабельными и терпимыми. Хороший агент по недвижимости должен хорошо разбираться в человеческой психологии. Если в Москве или в Санкт-Петербурге устроиться на работу в агентство недвижимости довольно непросто - часто надо пройти обучение, то в регионах требования к кандидатам на трудоустройство значительно ниже. Такие кадры требуют повышенного внимания руководства.

База данных об объектах недвижимости

База данных – самое ценное, что есть у агентства недвижимости. В ней содержится вся информация по продаваемым объектам недвижимости и покупателям жилья. Чем старше агентство, тем больший объем и выше ценность базы. Как заполнить базу только открывшейся компании? Пожалуй лучший выход – расклейка объявлений по городу с целью сбора информации. Так поступают практически все начинающие агентства недвижимости. Расклеиваются объявления вида «куплю квартиру в вашем доме» и все – остается лишь ждать звонков. Данные по предлагаемым объектам недвижимости заносятся в базу. Большое число предложений в базе предлагаемых объектов недвижимости позволяет угодить большему числу покупателей.

Доходы агентства

Доходы от этого бизнеса просчитать легко. Комиссия агентства недвижимости составляет обычно 3-5% от стоимости квартиры. Комиссия агента недвижимости – около 50% от вознаграждения агентства. За минусом расходов на аренду офиса, рекламу и пр. выходит довольно приличная сумма. Вопрос лишь в том – сколько квартир будет продаваться.

Самостоятельный поиск квартиры

Информационные агентства

Как приобретается обычно квартира? Покупается газета бесплатных объявлений, и обзваниваются продавцы недвижимости, разместившие в ней информацию. Имеются некоторые негативные моменты, которых лучше постараться избежать. Сделать это нетрудно, если знать, что следует спрашивать у продавцов при первом телефонном разговоре.

Значительную долю объявлений в газетах занимает объявления от информационных агентств. Раньше на них преимущественно натыкались желающие снять квартиру, сейчас и те, кто собрался покупать недвижимость. Суть их работы заключается в том, что они делятся информацией о продаваемых квартирах, но берут за это плату. В Москве плата за такие услуги составляет около 1000USD. Эту сумму горепокупатели платят даже если сделка не состоится, т. е. чисто за информацию.

Не вносите никакой предоплаты за просмотры квартиры. Лучше воспользоваться услугами агентства недвижимости по поиску и подбору квартиры, чем платить за показы информационному агентству.

Какую квартиру Вы хотите купить?

Часто покупатели сами не знают, чего хотят, а порой даже не знают, как будут платить – живыми деньгами или с помощью ипотеки. Определитесь с районом города, типом дома, количеством комнат - ограничьте желаемый вариант четкими рамками. Это позволит сэкономить время и деньги на просмотрах заведомо неподходящих вариантов.

Если объект недвижимости, понравившийся Вам продается с приобретением альтернативного варианта жилья, следует учитывать реальность этой альтернативы: сколько сделок в цепочке, насколько надежны все продавцы и покупатели. Если один из участников откажется от сделки, придется искать другую квартиру.

Агентства недвижимости

Если квартира продается через агентство недвижимости, то покупателю следует узнать, что это за агентство, как давно оно работает на рынке недвижимости, поискать отзывы об этом агентстве.

Если продавец квартиры воспользовался услугами агентства недвижимости, то комиссия агентства будет вложена в стоимость объекта недвижимости. Попытайтесь выйти на собственника продаваемой квартиры, и, возможно, он согласится продать квартиру без посредников – в этом случае Вы оба серьезно сэкономите. Обычно агентства недвижимости запугивают своих клиентов различными санкциями и судами, но если продавец собирается переезжать в другой город или за границу, то такой вариант вполне приемлем.

Цена квартиры

Если цена покупаемой квартиры значительно ниже аналогичных объектов в районе, это должно настораживать. Собственники обычно объясняют это срочностью, с которой им необходимо продать квартиру. Обычно по бросовым ценам продается недвижимость, имеющая темные пятна в своей истории. Лучше просто исключить самые дешевые варианты и не рассматривать такие предложения.

Продажа жилья и покупка альтернативной квартиры

Удобная и комфортная квартира – заветная мечта многих наших сограждан. Не имея таковой в собственности, большинство из них стремятся улучшить жилищные условия. Одно из наиболее приемлемых решений – продажа старой квартиры с одновременной покупкой альтернативного объекта недвижимости. Сейчас в Москве более половины операций с недвижимостью составляют сделки именно такого рода.

Такая сделка редко превышает по срокам один месяц. Продается и покупается недвижимость одновременно, и продавец не рискует «зависнуть с наличкой» после продажи квартиры. Продавец имеет возможность выбора из большого числа объектов, что невозможно при прямом обмене жильем. Это выгодно отличает такой тип сделок.

Участник сделки, продавая старую квартиру, обычно доплачивает за новый объект. Если сумма велика, ее можно позаимствовать у банка, воспользовавшись ипотекой.

Обычно при таких сделках участников несколько, а порой выстраиваются цепочки, состоящие из внушительного числа звеньев. Отсюда и основная причина сложности таких операций. Если сорвется одна из сделок, то и остальные придется, в лучшем случае, отложить. Повысить вероятность успеха мероприятия можно воспользовавшись услугами агентства недвижимости.

Недвижимость

Все о недвижимости. Как купить квартиру? Как воспользоваться ипотекой? Как продать или обменять жилье? Стоит ли обращаться в агентство недвижимости  или заняться самостоятельно?  Ответы на эти и многие другие вопросы